Profacility - Workplace : Design, Build & Operate
Workplace Projects > Offices
| FR | NL
image (0)
image (1)
Daniel Coltof, Senior partner Business Space

BUSINESS SPACE REAL ESTATE


Onvoorwaardelijke onafhankelijkheid in dienst van de huurder

 

In de Belgische bedrijfswereld wordt 95% van de kantooroppervlakte gehuurd. Huurcontracten hebben niet alleen een zware impact op de financiŽle resultaten van een bedrijf, ze beÔnvloeden ook het welzijn op het werk van de medewerkers en zo hun productiviteit, evenals de aantrekkelijkheid als werkgever. Hoog tijd voor een professionele begeleiding.

Daniel Coltof, Senior Partner en oprichter van Business Space, heeft drie decennia ervaring in de Belgische vastgoedmarkt. In 1990 voerde hij zijn eerste onderhandeling in de Brusselse kantoormarkt, vandaag goed voor ruim 70% aandeel in het totaal aantal verhuurde vierkante meters kantooroppervlakte in BelgiŽ. In 2006 begon hij Business Space, dat zich volledig specialiseert in de begeleiding van huurders in hun relatie tot verhuurders van bedrijfsvastgoed. In vakjargon heet dit ‘Tenant Representation’. Anders dan vastgoedmakelaars, waar de belangen van verhuurders en huurders samenvloeien, staat de ‘Tenant Rep consultant’ volledig aan de zijde van de huurder. Business Space beschikt over een team onafhankelijke vastgoedexperts met een ieder van 10 tot 15 jaar ervaring in deze specialisatie.
“Een volledig onafhankelijke positie tegenover de eigenaars en asset managers is heilig in onze dienstverlening” benadrukt Daniel Coltof. “Enkel zo kan je de zware belangenconflicten vermijden en op lange termijn geloofwaardigheid en vertrouwen oogsten, daardoor kregen we inmiddels de bijnaam ‘Robin Hood van de vastgoedmarkt’, een bijnaam waar we overigens zeer trots op zijn”.

 

De hamvraag: blijven of verhuizen?
Zowat 90% van de tijd besteedt het team van Business Space aan de vraag of blijven dan wel verhuizen de beste optie is met het oog op de toekomst.
“Die vraag is expliciet aan de orde bij het aflopen van een huurcontract of bij een verlengingsmoment” duidt Daniel Coltof. “Let echter op, want je kan als huurder best twee tot tweeŽneenhalf jaar vooraf actie nemen. Indien de balans zou uitslaan naar verhuizen, moet je immers ook de tijd om een geschikt nieuw pand te vinden, de inrichting ervan en de verhuistijd incalculeren. Zelfs als het aankomt op een heronderhandeling, is deze planning belangrijk”.
Een absolute zekerheid is dat het overheersen van huurcontracten voor de in BelgiŽ gebruikte bedrijfsoppervlakte tijdens deze crisis heel wat marge biedt tot onderhandelen en verbeteren. “De uitbraak van de Covid-pandemie heeft de nood aan flexibiliteit tegenover gehuurde oppervlakte en contractduur nog extra op de voorgrond gebracht” stelt Daniel Coltof vast. “Heel wat organisaties zouden wat graag oppervlakte afstoten, of het aantal gehuurde vierkante meters optimaliseren. Dat laatste kan vele oorzaken hebben: wijzigingen in de manier van werken, afstand nemen van te hoge kosten in het huidige pand, een comfortabeler huisvesting bieden aan de medewerkers, een locatie met betere mobiliteit verkiezenÖ Het hoeft overigens niet altijd te gaan om inkrimpen, er zijn ook vandaag nog steeds bedrijven en organisaties die groeien en juist nood hebben aan meer oppervlakte”.

 

Huurkosten en meer
Een klassieke makelaar werkt voor de verhuurder en ontvangt commissie per getoond gebouw, alsook op het totale huurbedrag van het finaal weerhouden pand. Bijgevolg heeft de makelaar er alle belang bij zo duur mogelijk te verhuren.
Anders bij Business Space, dat op een aantrekkelijke ‘no cure, no pay’ basis werkt. De vergoeding wordt op basis van de gerealiseerde besparingen berekend. Bijgevolg is de drijfveer het adviseren en begeleiden bij het afronden van betere huurcontracten in het belang van de klant.
Daniel Coltof: “Sinds onze start in 2006 realiseerden we al meer dan 200 miljoen euro besparingen voor onze klanten. Het gaat overigens niet alleen om de huurkosten, maar evenzeer om gemeenschappelijke lasten verbonden aan het gebouw, die geregeld ten onrechte aan de huurder worden doorgerekend”.
Afhankelijk van de ligging van het gebouw en de invloed daarvan op de huurprijs, kunnen de gemeenschappelijk vaste lasten oplopen tot zelfs 50% van de huurprijs. “Bij het afsluiten van huurcontracten focussen huurders teveel op de huurprijs en hebben onvoldoende aandacht voor de vaste kosten” verduidelijkt Daniel Coltof. “Niet zelden gaat een lage huurprijs gepaard met hoge vaste kosten, wat samen heel duur kan uitvallen”.
Wanneer verhuizen de beste optie blijkt te zijn, gaat dat uiteraard gepaard met verhuis- en inrichtingskosten. Daarenboven kunnen er ook nog kosten ontstaan voor het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van de verlaten kantoorvloer(en). “Dit is een valkuil in heel wat contracten en kan de huurder duur te staan komen” verwijst Daniel Coltof. “Sommige contracten bevatten hierrond zeer vicieuze boeteclausules, verplichten zelfs tot het betalen van extra huur en lasten na de duur van het huurcontractÖ Indien van toepassing moet het onderhandelingsproces van het terugbrengen in de originele staat een half jaar voorafgaand aan het verhuismoment worden opgestart”.

 

Verbeteringstraject
Business Space legt steeds een volledig traject af met de klant om diens bestaande huursituatie te verbeteren, al dan niet met een verhuis.
Daniel Coltof: “Alles begint met het inventariseren van de bestaande situatie en de gewenste ideale werkomgeving. Soms is de overstap naar NWOW de aanzet voor het herbekijken van de gehuurde oppervlakte en bijgevolg ook de huurovereenkomst, maar er zijn tal van redenen om een verbeteringstraject op te starten”.
Vanuit de opgemaakte inventaris wordt gekeken en geadviseerd welk vastgoed daarbij best aansluit. Onderhandelingen worden opgestart met oog voor de totale kosten. Er zijn de huurkosten en vaste kosten, maar in geval van verhuis komen daar nog een reeks eenmalige kosten bij. Daniel Coltof: “Wij adviseren ook altijd een technische audit van het gebouw te laten uitvoeren, om na te gaan of de installaties nog steeds voldoen en in goede staat zijn, of de te verwachten energiekosten niet hoger uitvallen dan zou mogen”.
Een volgend punt is het verzekeren van een wettelijk kader voor de huurovereenkomst. “Advocaten kijken een huurcontract na op de correctheid naar het wetboek; wij kijken daarnaast naar wat tussen de partijen wordt overeengekomen, de correcte verdeling van de vaste kosten, de rechten en plichten van huurder en verhuurder” licht Daniel Coltof toe. “In een huurcontract kunnen veel verborgen randvoorwaarden zitten, waar de huurder weinig of geen oog voor heeft. Denken we enkel maar aan de Cobrace-wetgeving m.b.t. het Brusselse parkeerbeleid”.
Het verbeteringstraject wordt afgesloten met change management en de uitrol.
Daniel Coltof besluit: “Elke onderhandeling is anders omdat onze klanten ook allen andere objectieven hebben. Deze staan voorop in het verbeteringstraject dat we samen afleggen. †Uiteindelijk willen we een zorgeloos huurcontract voor onze klant!”.


www.business-space.be

 



Last update: 16/07/2021 14:38:07