Profacility - Workplace : Design, Build & Operate
Workplace Projects > Offices
| FR | NL
image (0)
image (1)
image (2)
image (3)
image (4)
image (5)
image (6)
image (7)
image (8)
image (9)

THE CORE AMSTERDAM


The Core Amsterdam
‘Werkstijlen’ zijn de leefstijlen op kantoor

CBRE besliste tot het inrichten van een nieuw hoofdkantoor in Amsterdam. Daarbij nam Facility Management vanaf het eerste uur de lead. Dat leidde tot een grondige evaluatie van wat de medewerkers doen binnen de organisatie, waardoor de ‘activity based werkplek’ aan de kant werd geschoven en de inrichting gestuurd werd vanuit de ‘werkstijlen’ van de werknemers.

Het nieuwe CBRE hoofdkantoor zou geen ‘copy-paste’ worden van bestaande inrichtingen, zich duidelijk onderscheiden van de ‘dertien in ene dozijn’ werkomgevingen. Wouter Oosting, Senior Director Workplace Strategy, trok op onderzoek om de beste ideeën te verzamelen. “De ontdekkingstocht liep via ons internationaal netwerk, waarmee we tweewekelijks contact hebben” blikt Wouter Oosting terug. “We leerden ook van onze opdrachtgevers om de functie van het kantoor in de toekomst te definiëren”.

Op de vraag naar ‘wat doen mensen in hun werkomgeving’ kwam het antwoord dat een werkomgeving gebaseerd op de werkstijlen van de medewerkers een meer humaner benadering gaf dan de activity based werkplekken zoals die tot dan gebruikelijk waren. Wouter Oosting: “Vergelijk werkstijlen met leefstijlen en zo kom je heel kort bij de mens. Voor het faciliteren van de werkomgeving hebben we de FLOW-theorie gehanteerd. Er zijn vier bekende wetenschappelijke profielen - denkers, doeners, creatieven en analisten – waarvoor we hun aandeel over de tijd hebben bepaald om te komen tot vier aangepaste werkzones. De zones ingericht op basis van de werkstijlen moeten interactie bevorderen en  co-creatie ondersteunen, een begrip waaruit de naamgeving The Core is ontstaan”.

Vier werkstijlen, vier hoofdzones
De werkstijl is bepalend voor de keuze van de ‘werkzone’ binnen het gebouw.
De ‘bibliotheek’ is een stille zone, waar een rustige sfeer heerst en de afstanden tussen de werkplekken groter zijn. Deze zone is optimaal voor denkers en analisten. De werkplekken zijn voorzien van twee beeldschermen en rondom de bibliotheekzone zijn brake-out rooms uitgezet.

De werkplaats van het voormalige garagegebouw is bedoeld voor projectmatig werken en het houden van teammeetings. “Het is een echte ‘werkplaats’ waar dingen afgewerkt worden” licht Wouter Oosting toe. “Hier komen mensen uit andere zones samen om projecten af te ronden. De inrichting voorziet in lange projecttafels en white boards. Technieken zijn aan de kant verwerkt, om het glazen dak maximaal vrij te houden”.

Voor het creatieve werk zijn er de ‘Client Labs’, gericht op samenwerken in co-creatie. Binnen deze zone zijn er ruimtes die flexibel indeelbaar zijn, met opstellingen voor 8 tot 200 mensen. Ze ondersteunen allerhande werkvormen, laten de vrije keuze of en welke digitale hulpmiddelen toegepast worden. Het ‘café’ richt zich maximaal op interactie. Wouter Oosting: “Binnen onze organisatie is er veel behoefte aan informeel contact. In het werkcafé zijn onder andere kleine huiskamers ingericht voor het voeren van informele gesprekken tussen collega’s”.

Voor het ‘Client Lab’ en ‘Café’ werden community managers aangesteld, een nieuw gegeven binnen CBRE, om de beleving voor de gebruikers te versterken door het stimuleren van verbinding tussen de medewerkers. De community managers werken programma’s uit ter ondersteuning van de interactie, of treden op als moderator tijdens co-creatie sessies.

“The Core laat de mensen zien die achter het merk CBRE staan” gaat Wouter Oosting verder. “We werken niet altijd vanuit de vraag van de klant, maar vanuit partnerships om eenzelfde doel te  bereiken. Voor sommige facetten van een project zit er soms meer expertise bij de klant. Dan is het logisch deze te betrekken in de projectgroep met een mix van CBRE mensen en experts van de klant”.

‘Health and Wellbeing’
Bij de uitwerking van het concept voor The Core ging veel aandacht uit naar de creatie van een gezonde werkomgeving. “Het opzet was om de zorgzaamheid voor de gezondheid van de medewerkers wetenschappelijk te funderen” licht Wouter Oosting toe. “We hebben uitgezocht wat echt impact heeft op de gezondheid, zoals bijvoorbeeld daglicht, de aanwezigheid van planten, een verhoogd zuurstofgehalte… In totaal hebben we ruim een 100-tal studies geraadpleegd en voorgelegd aan de Universiteit Twente en Amsterdam. Zij weerhielden 31 studies als bruikbaar binnen onze kantooromgeving”.

Er werden concrete tests uitgevoerd met eigen mensen om het meest zinvolle toe te passen. Zo was er de ‘suikertest’, waarbij een testgroep taart at en een andere groep een spinaziesmoothie kreeg voorgeschoteld. Aansluitend voerden beide groepen een leestest uit, bedoeld om de precisie van hun presteren te meten. De groep die taart had gesmuld scoorde slechts 48/100, terwijl de collega’s die een smoothie dronken liefst 91/100 scoorden.

Andere tests speurden naar bewegen op kantoor (dynamisch werken; meetings zittend, staand of wandelend buiten), spanning en ontspanning binnen de werkomgeving, of ook nog het effect van contact met de natuur (planten in de werkomgeving). Dat bleek positief, maar mag ook niet teveel zijn. In The Core zijn 900 planten uitgezet als akoestisch scherm en ruimtescheiding. Om beweging te stimuleren zijn de coffee corners en printers strategisch uitgezet over de kantoorvloeren; trappen goed zichtbaar om het gebruik van de liften te ontmoedigen.

In de ‘werkplaats’ dringt natuurlijk daglicht door; voor de kantoorvloer op de verdieping is gekozen voor imitatie daglicht dat qua intensiteit en kleur meebeweegt volgens een circadiaans ritme om het natuurlijk dagritme en energieniveau zo goed mogelijk te ondersteunen. Tot slot is er een pakket uitgewerkt voor collega’s die collega’s helpen bij een gezonder gedrag op de werkvloer. Catering speelt daar op in met verse en lokale producten.

Een ‘ander gebouw’
Voor het nieuw CBRE-hoofdkantoor werd bewust gezocht naar een ‘ander gebouw’, niet in het minst omdat de vastgoedwereld overwegend traditioneel is. Wouter Oosting: “CBRE zoekt graag naar kansarme locaties. Wat anderen niet zien zitten, geven wij een tweede leven en nieuwe toekomstkansen. Hier gaat het om een 50 jaar oude Peugeot showroom met werkplaats aan de Anthony Fokkerweg op de Amsterdamse Zuidas. Het gebouw stond 11 jaar leeg en zou gesloopt worden. Er is een fraai industrieel stalen zaagtand dakgebinte, wat rijkelijk zonlicht vanuit de noordzijde naar binnen haalt”.

Het gebouw biedt net geen 5000m² oppervlakte en werd grondig aangepakt. De kantoorvloeren zitten op het gelijkvloers (Café, Werkplaats en Client Lab) en de tweede verdieping (Bibliotheek). Er staan meer dan 600 werkplekken ter beschikking, waarvan 300 Arbo proof (Arbeidsomstandighedenwet in Nederland). De eerste bouwlaag dient als parkeergarage. Dakisolatie was een eerste prioriteit. Bij de herbestemming werd de circulaire gedachte meegenomen: er werden oude materialen uit de sloop teruggeplaatst (o.a. stenen uit 5 ton puin), er is duurzaam tapijt uitgerold, de lockerdeuren zijn vervaardigd van kleding afkomstig van onder andere KLM… Er is toegezien op het aanleggen van een materialenpaspoort, waarin alles nauwkeurig is bijgehouden wat later herbruikbaar is.

Inmiddels is het ‘Well Platinum’ certificaat behaald als erkenning voor het duurzame gebouw. In het voortraject tot de selectie van het gebouw is een mobiliteitsstudie opgezet, met reistijdanalyse voor de werknemers. De nabijheid van een station geniet zeker de voorkeur, maar finaal was het specifieke karakter van het pand en het daarmee samenhangend potentieel tot herbestemming doorslaggevend voor de selectie. “Het is een opkomend gebied in Amsterdam, waar steeds meer creatieve ondernemingen hun thuis hebben” argumenteert Wouter Oosting. “Als CBRE willen we bijdragen tot de opwaardering van de buurt. We lossen de ietwat grotere afstand tot het station op door een pendelbus in te leggen tussen de locatie en het dichtst gelegen station. Andere mobiliteitsmaatregelen zijn de voorziening van een reservatiesysteem voor fietsen, het ter beschikking stellen van een Business Card voor reizen, het ontraden van autogebruik en als het niet anders kan, het promoten van elektrische voertuigen”.

Data verzamelen en benutten
Naast een ‘ander gebouw’ stond ook een ‘smart gebouw’ op de prioriteitenlijst voor het nieuwe hoofdkantoor. “Wij hebben volledig voor elektrische energie gekozen” stelt Wouter Oosting. “CBRE wil zijn CO2-uitstoot met 25% terugdringen. Het energieverbruik van The Core bedraagt slechts 30% van wat vroeger voor het volledige garagebedrijf nodig was. Er zijn meer dan 700 sensoren geïntegreerd voor het meten van licht, luchtkwaliteit, geluid en gebruik. Bij de renovatie van het pand opteerden we voor vloerverwarming met warmtepomp en een ‘smart’ luchtcirculatiesysteem. De regeltechniek zorgt voor een gezond evenwicht tussen in- en uitstromende lucht. Het geheel van HVAC-technieken verzekert het halen van een optimale balans tussen de comfortervaring voor de gebruikers en een minimaal energieverbruik”.

CBRE ontwikkelde op internationaal niveau de ‘HOST’-app om maximaal gebruik te kunnen maken van smart technologie in het gebouwbeheer. Alle gegenereerde data uit het gebouw en uit de gebruikers-app wordt geanalyseerd om de prestaties continu te verbeteren. De ‘HOST’-app ondersteunt ‘anytime - anyplace - anywhere’ werken, laat toe collega’s met elkaar te linken, van thuis uit een plek te creëren en een team bij elkaar te brengen. De data-analyse geeft in realtime een overzicht van de bezetting van ruimtes en zones, toont zelfs de waardering ervan.

Eigen werk
The Core kwam volledig tot stand vanuit de Nederlandse CBRE-teams voor architectuur en interieurontwerp. Als hoofdkantoor laat het zien hoe de organisatie in de toekomst met haar klanten wil werken.

Dat die toekomst de Covid-19 pandemie zou brengen, kon niemand voorspellen in de conceptfase. “We stellen vast dat de keuze voor ‘werkstijlen’ grotendeels het antwoord biedt op de uitdagingen die Corona nu stelt” klinkt het tevreden bij Wouter Oosting. “Rekening houdend met de social distancing, kunnen we het aantal werkplekken terugbrengen tot 250. De HOST-app helpt bij het sturen van de aanwezigheden. Let wel: er is een bepaalde vullingsgraad nodig om het kantoor aantrekkelijk te maken!”. 



Last update: 01/07/2021 16:32:56