Europese kantoormarkt groeit met ruim 4,5 miljoen vierkante meter

Ondanks de schokgolf die de Russische inval in Oekraïne nu ruim één jaar geleden teweegbracht in de sector van real estate ontwikkelingen en de onzekerheden in post-Corona-tijden, zal dit jaar liefst 4,6 miljoen vierkante meter nieuwe kantooroppervlakte worden opgeleverd in Europa. Dat is wat het lenterapport van Savills aangeeft. De staalprijzen liggen 50% hoger dan voor de uitbraak van het Corona-virus, wat bovendien ook heel wat leverproblemen met zich meebrengt. Oxford Economics voorspelt dan ook een dalende vraag dit jaar, met tevens een prijsdaling met -7% tegen het jaareinde. De sterk gestegen bouwkosten – materalen, loonkosten, interesten… - drukken de marges van projectontwikkelaars en veroorzaken een terugval van de bouwactiviteiten.

Verwacht wordt dat de inflatie in de Eurozone dit jaar zal terugvallen tot 6%, om in 2024 verder te dalen naar 2,5%. Maar ook de economie krimpt dit jaar met -0,5% om pas in 2024 opnieuw te groeien met een bescheiden +0,8%.
Banken stellen zich kritischer op om leningen toe te kennen en verwachten van de projectontwikkelaar huurtoezeggingen om de hoogte van het ontleende bedrag te bepalen.
Gezien de relatief lage leegstandspercentages op toplocaties, met name in West-Europese zakelijke centra, verwacht Savills dat lokale ontwikkelaars zich zullen toespitsen op grondige renovatie van goed gelegen oudere kantoorgebouwen om huurverhogingen toe te passen.

Concurrentie onder huurders
Over de 21 door Savills gemonitorde Europese kantoormarkten zullen dit jaar 4,6 miljoen vierkante meter nieuwe kantoorvloeren worden opgeleverd. Dat is 27% boven het historische gemiddelde! Ook voor 2024 wordt een oplevering van 4,4 miljoen vierkante meter nieuwe kantoren verwacht.
Het aandeel speculatieve ruimte is tussen 2022/23 en 2023/24 stabiel gebleven op 61% van de totale ruimte in aanbouw.
Huurders die een eersteklas kantoorruimte zoeken, zullen zich moeten haasten, want verwacht wordt dat de concurrentie fel zal zijn.
In alle Europese steden is de nieuwe speculatieve ruimte in aanbouw in de periode 2023/24 goed voor gemiddeld 2,6% van de totale kantorenvoorraad. Savills verwacht geen significante toename van de totale leegstand.
Barcelona (8,1%), Boekarest (5,7%) en Berlijn (5,4%) zijn de steden met het hoogste percentage speculatieve ruimte in verhouding tot de huidige kantoorvoorraad. Desondanks blijft het leegstandspercentage met 3,3% laag in Berlijn. Dat ligt anders voor Barcelona en Boekarest, waar leegstandspercentages rond de 10% worden opgetekend. Dit geeft aan dat de concurrentie met kwalitatief betere en jongere kantoren hard speelt. De komende twee jaar moet het aanbod ESG-conforme kantoorruimte daar sterk toenemen.
In 2022 lag de opname van Europese kantoorruimte 2% boven het gemiddelde van voor de pandemie. Voor 2023 wordt een terugval van de vraag verwacht, maar zal de vraag naar prime-locaties toenemen.

Duurzame ontwikkeling
Vooral in Groot-Brittannië is de druk van milieudoelstellingen goed voelbaar bij projectontwikkelaars.
Vastgoed is verantwoordelijk voor 39 procent van de wereldwijde koolstofemissies, waarvan 28 procent worden toegeschreven aan operationele emissies. De resterende 11 procent zijn emissies die verband houden met materialen en bouwprocessen gedurende de hele levenscyclus van het gebouw.
Het slopen van bestaande gebouwen en het bouwen van nieuw vastgoed heeft een aanzienlijke impact op de geïntegreerde CO2-uitstoot en wordt meer in de gaten gehouden door zowel lokaal als nationaal beleid. Toch biedt het vaak de grootste opportuniteit voor operationele efficiëntie.
Anderzijds vermindert het intact houden van een gebouw de CO2-impact voor de ingebruikname, maar de operationele emissies zijn waarschijnlijk veel hoger. Dit komt tot uiting in wat leeft in de vastgoedmarkt, waar duurzame retrofit en renovatie vaker verkozen worden boven nieuwbouw.
Een grondige renovatie kan de operationele CO2-uitstoot aanzienlijk verminderen en conform maken met nieuwbouwnormen. Tegelijkertijd kan het de koolstofemissies gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw kunnen met de helft of zelfs meer verminderen. Meer dan 50 procent van de koolstofemissies van een nieuwbouw houdt immers verband met elementen zoals de funderingen, verdiepingen, dak en skelet, die behouden blijven bij een grote renovatie.
Een grondige kennis van alle relatieve koolstofemissies gedurende de hele levensduur, zowel deze eigen aan de bouw als de operationele, is essentieel voor het evalueren van de koolstofreferenties van elk voorstel tot projectontwikkeling. Deze aanpak vereist een koolstofhiërarchie over de volledige levenscyclus, een gedetailleerd overzicht van de koolstofimpact van een gebouw.