Bruxelles dans un marché européen des bureaux en turbulences

Dans un marché européen de la location de bureaux qui s'est dégradé de -15% par rapport à sa moyenne quinquennale au premier semestre 2023 et qui accuse même une baisse de -21% en rythme annuel, Bruxelles ne semble pas si mal lotie, selon le dernier rapport d'ensemble publié par Savills. L’indicateur des attentes en matière d’emploi (EEI, Employment Expectations Indicator) est en baisse constante dans la zone euro depuis janvier 2023, mais l’emploi de bureau devrait croître à un taux annuel moyen de 1 % au cours des cinq prochaines années. Les valeurs aberrantes sont Stockholm (+2,0 % par an), Amsterdam (+1,6 % par an) et Londres (+1,5 % par an). Bruxelles reste juste en dessous de la moyenne prévue avec +0,8%.

Les plus fortes augmentations de la demande de bureaux par rapport à la moyenne des cinq années précédentes ont été enregistrées au Luxembourg (+137%), à Oslo (+22%) et à Prague (+13%). Le résultat remarquable du Luxembourg est dû à de nouveaux espaces de bureaux qui ont été livrés et immédiatement loués.
Les plus fortes baisses ont été Lisbonne (-62%), Cologne (-51%) et Düsseldorf (-44%). Bruxelles a dû accepter une baisse de 30 % par rapport à la moyenne quinquennale.

Taux de vacance et loyers
Le taux moyen d'inoccupation des bureaux en Europe est passé de 7,2 % à 8,0 % au cours des 12 derniers mois, les utilisateurs attendant avant de signer de nouveaux baux. Par contre, à Bruxelles le taux d'inoccupation est passé de 4,20 % au premier semestre 2022 à 3,90 % au premier semestre 2023.
Les taux d'inoccupation restent faibles malgré une hausse sur les principaux marchés européens, avec des exemples tels que Berlin (+110 points de base à 3,9%) et Cologne (+20 points de base à 3,2%).
Les loyers des bureaux de haute qualité en Europe ont augmenté en moyenne de +5,8% sur les douze derniers mois. Les loyers de ces bureaux prime ont augmenté le plus rapidement à Düsseldorf (+27%), Cologne (+24%) et Munich (+17%), en grande partie grâce à la demande de surfaces de haute qualité dans des emplacements centraux.
Le rendement pour les bureaux de premier ordre est indiqué pour Bruxelles à 4,50 %. Seule London City fait mieux avec 5,00 %. Bruxelles devance Francfort (4,00 %), Amsterdam (4,00 %) et Paris (3,75 %).

Perspectives
Savills s'attend à ce que la demande diminue d'environ -15 % sur un an en 2023 et se redresse progressivement en 2024.
Les marchés de bureaux avec une base de locataires bien diversifiée sont les mieux armés contre la baisse de la demande de bureaux et seront plus performants que les districts financiers traditionnels.
En outre, Savills s'attend à ce que les taux d'inoccupation continuent d'augmenter jusqu'à la fin de l'année. Cela se reflétera principalement dans le stock secondaire en raison de la forte demande d'espaces de bureaux de haute qualité. Il en résultera également une polarisation accrue des loyers.