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Facteurs qui influencent le marché européen du bureau

(photo: <a href='https://nl.123rf.com/profile_flynt'>flynt</a> - 123RF)
(photo: flynt - 123RF)

Au cours du 3e trimestre 2021, le marché européen du bureau a connu une résurgence consécutive à un retour partiel dans les lieux de travail physiques. Savills Research a étudié les facteurs principaux qui influencent les marchés européens du bureau et des investissements. Son rapport le plus récent, publié après la fin du 3e trimestre, avance quelques tendances. Sur base des données de mobilité de Google, il ressort que le degré d’occupation des lieux de travail en Europe en octobre 2021, se situe en moyenne 4% sous le niveau d’avant la pandémie (mesurage le 13 janvier 2020). Le retour vers les bureaux diffère de ville en ville : Amsterdam (-3%), Île-de-France ( -12%), Madrid (-9%), Berlin (+2%), Dublin (+0%), Stockholm (+0%), Milan (-12%), Varsovie (+4%).

Le retour vers les bureaux a entraîné une hausse de la demande en matière de surfaces de bureau. Au cours du 3e trimestre, les marchés européens du bureau ont affiché une reprise de l’activité de location. Il y a une augmentation de 15% sur base annuelle, bien que la demande placée soit toujours inférieure de 17% à la moyenne sur 5 ans.

La tonicité du marché du bureau
Les secteurs les plus dominants qui stimulent la demande d’espaces de bureau en Europe restent les suivants : Professional & Business Services (21%) et Banking, Insurance & Finance (18%). La part du secteur pharmaceutique et de la fabrication avancée dans le marché européen du bureau a fortement augmenté en 2021, pour représenter 13% la demande placée totale (auparavant 3%). D’après le rapport Savills, la confiances des locataires continue à augmenter durant le 4e trimestre. Pour le premier semestre 2022, on prévoit une nouvelle augmentation de la demande placée.

Londres reste une place forte
La crise sanitaire et les mesures prises à cette occasion ont eu pour conséquence de réduire l’activité dans le centre de Londres ; toutefois, certains secteurs sont restés relativement résistants. Les trois secteurs les plus résilients sont la banque, les assurances et les services financiers. Depuis l’apparition du Covid-19, ils représentent un cinquième de la demande placée dans le centre de Londres. Soit tout près de la moyenne quinquennale de 22%. Il en va de même pour la branche Tech & Media, qui durant la pandémie, représentait un 5e de la demande placée de bureaux (soit juste un peu moins que le moyenne quinquennale de 22%). On remarque au sein du marché londonien du bureau les nouveaux grands accords de location pour bureaux d’avocats au cours des 18 mois passés. La cabinet international Linklaters constitua la plus grosse transaction des deux dernières années : il occupe une grande partie de la Ropemaker Street, soit une superficie de 28.540 m2. En janvier 2021, le bureau d’avocats tout aussi international Latham & Watkins a montré la voie avec une option sur 18.500 m2 répartis sur les 15 étages inférieurs de la tour de Leadenhall. Leur installation est prévue en 2025.

Comme explication à ces gigantesques transactions, le rapport mentionne que c’est une conséquence possible de l’arrivée à échéance de contrats de location de longue durée (jusqu’à 15/20 ans), mais aussi de la nécessité d’attirer de jeunes talents avec des sites de qualité supérieure, ainsi que de l’influence de l’intérêt accru pour la durabilité des entreprises.

Demande d’immeubles de bureaux durables
La législation environnementale de plus en plus sévère et la demande de logements de qualité pousse les locataires à rechercher des immeubles de bureaux durables. En Grande-Bretagne, on a très tôt introduit une autorisation environnementale pour les bâtiments ; et depuis 2020, tous les accords de location commerciale doivent au moins afficher un niveau EPC E. Selon Stavills, 70% des bâtiments qui affichaient les prix les plus élevés à la location dans le centre de Londres, possédaient une certification BREEAM ‘very good’ ou mieux. La préférence exprimée pour BREEAM ‘very good’ ou mieux ressort aussi de la part de ces immeubles (60%) dans la demande placée totale de 2019. Cette année, seuls 64% des demandes placées à Londres satisfaisaient à BREEAM ‘very good’ ou mieux.

A Amsterdam, les immeubles de bureaux certifiés BREEAM ‘very good’ ou mieux ne représentaient au cours des années précédentes qu’une part de 20 à 25%. Cette année, moins de 10% des contrats de location pour des immeubles de bureaux possédaient une certification BREEAM ‘oustanding’, ce qui est essentiellement attribué à un déficit de bâtiments hautement qualitatifs sur le marché de la location.

Savills est ici convaincu que la demande de bureaux durables va augmenter au cours des années à venir, en raison notamment des exigences de durabilité de plus en plus sévères des autorités. On avait déjà évoqué dans un article précédent la législation néerlandaise qui sera d’application à partir du 1er janvier 2023, et qui exclut du marché de la location tous les bâtiments avec un niveau EPC D ou plus mauvais.
Eduard Codde
26-11-2021