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Le marché immobilier de la distribution surprend

(photo: © rh2010/123rf)
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Cela fait un an et demi que Coronavirus a durement touché notre économie, avec de longues et répétées fermetures obligatoires pour de nombreux magasins. Beaucoup de consommateurs ont découvert au cours de cette période le shopping en ligne. Pourtant, au cours du premier semestre 2021, près de 215.000 m2 de surface de retail ont été négociées. Ce résultat est largement meilleur que prévu ; il dépasse le premier semestre de 2018 et équivaut au résultat du premier semestre 2019, nous apprend le rapport publié par le CBRE. Bien que le total pour le premier semestre soit très favorable, à peine 43.000 m2 ou presque 20% ont été enregistrés dans les principales rues commerçantes du pays, soit le résultat le plus faible depuis des années, et un signe évident que les rues commerçantes rencontrent des difficultés dans le marché immobilier actuel de la distribution.

Anvers a connu quelques marchés importants dans des rues principales comme De Keyserlei, avec Media Markt (2.000 m2) et Albert Heijn (1.500 m2), ainsi que Jumbo (1.500 m2) dans la Lange Leemstraat. Les centres commerciaux ont signé pour 30.000 m2, ou 14%, ce qui correspond à la moyenne des années précédentes. Les plus gros deals ont été conclus pour le centre de détente MI12 dans le Westland Shopping Center rénové (4.000 m2) et le Lego Discovery Center à Docks Bruxsel (3.100 m2). En dehors des zones urbaines, 141.000 m2 de biens immobiliers ont été loués dans le retail, ce qui contribue à accroître fortement cette partie du marché. La croissance des immeubles commerciaux en dehors des centres urbains, s’explique par des loyers plus bas, par les conséquences du Covid et par les possibilités d’expansion évidentes. Dans les grosses affaires, on note : Lidl (2.225 m2) et AD Delhaize (2.020 m2) à La Couvinoise (Couvin), Babydump (1.970 m2) et AS Adventure (1.955 m2) dans le tout nouveau Malinas (en périphérie de Malines), ainsi que Albert Heijn (1.852 m2) et Krefel (1.353 m2) dans la Rodenlijk ‘Winkelweg’ à Zoersel. Au cours du premier semestre, la part de la mode dans le take-up du commerce de détail fut modeste comme on pouvait s’y attendre (6%), en comparaison les 5 années précédentes (20%), alors que l’ ‘électro-ménager ‘ et les ‘supermarchés’ ont bien fonctionné avec des parts de respectivement 21 et 17%. La chaine de supermarchés Jumbo a remporté la palme avec un total de 13.578 m2 sur six sites.

Prévisions mitigées
Dans les principales rues commerçantes du pays, les loyers ont été fortement sous pression. La Rue Neuve à Bruxelles et la Meir à Anvers ont encore pu limiter les dégâts et atteindre des loyers de respectivement 1.700 euros/m2/an et de 1.650 euros/m2/an. Dans les centres commerciaux, les loyers ont subi de légères corrections, alors qu’en dehors de la ville, ils sont restés stables. Les meilleurs profits dans les principales rues commerçantes et dans les centres commerciaux ont augmenté de 4,25% et 5%, alors qu’en dehors de la ville, ils ont reculé de 5,5%.

Le taux d’inoccupation total est estimé à 11%. Dans le vieux centre-ville de Bruxelles, il est de 15% ; le centre d’Anvers fait encore un peu moins bien avec 16%. Gand s’en sort mieux avec seulement 7%. Les investissements dans le secteur immobilier de la distribution sont restés très bas durant le premier semestre 2021, avec seulement 158 millions d’euros. Les quatre plus gros deals équivalent à presque la moitié des investissements. Il s’agit de Equilis portfolio, Steenstraat 29-33 à Bruges, Elsense Steenweg 69-73 à Bruxelles et Kouter 173 à Gand (actifs mixtes).

Le type d’immobilier qui pour le moment a le plus de succès dans le retail, se situe en dehors des centres urbains, avec par ex. Malinas (27.500 m2) à Malines, les 4 Fontaines (25.000 m2) à Vilvorde, le Gerdingen retail park (15.000 m2) à Bree et Espace C (13.000 m2) à Dour.
Eduard Codde
09-09-2021