Vieillissement du marché européen des bureaux
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Environ les deux tiers de l'offre mondiale de bâtiments disponibles en 2040 sont déjà construits aujourd'hui, d'où la nécessité d'une stratégie de décarbonation généralisée pour ce portefeuille de bâtiments.
Le Green Deal européen est le moteur essentiel de la transition de l'économie de l'UE vers des émissions zéro d'ici 2050. Le Green Deal est stratégiquement pertinent et influencera de manière significative les modèles commerciaux, la demande du marché et les conditions de financement.
Performance énergétique des bâtiments
Dans le cadre du Green Deal européen, une révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (PEB) a proposé des normes minimales de performance énergétique en décembre 2021, stipulant que les bâtiments publics et non résidentiels doivent atteindre au moins un certificat PEB (certificat de performance énergétique) niveau "F" d'ici 2027 et "E" d'ici 2030. La version révisée de la directive PEB vise à encourager les rénovations à haut rendement énergétique dans 15 % des bâtiments les plus mauvais de l'UE.
Certains marchés immobiliers mettent en œuvre une législation plus restrictive et allant au-delà des normes minimales de l'UE, tandis que d'autres sont à la traîne. En septembre 2022, la Commission européenne a déposé des plaintes graves contre la Belgique, l'Autriche et l'Allemagne pour ne pas avoir encore adopté la directive sur la performance énergétique des bâtiments 2018 dans leur législation nationale.
Les réglementations plus strictes augmentent le risque d'avoir des "actifs échoués", c'est-à-dire des propriétés qui ne répondent pas aux futures réglementations en matière d'efficacité énergétique ou aux attentes du marché, ce qui les rend obsolètes et les écarte du marché.
La valeur d'un bien actif est susceptible d'être mise sous pression s'il ne répond pas aux normes professionnelles, aux normes des investisseurs et aux normes juridiques. Malgré cela, l'ONU estime que seulement 1 % du parc immobilier de l'UE est rénové chaque année.
Comme nous l'avons déjà signalé sur ce site, les Pays-Bas disposent d'une réglementation stricte imposant une étiquette énergétique C ou supérieure à tous les immeubles de bureaux à partir de janvier 2023. À partir de 2030, cela passera à un label A.
Directive sur les rapports de développement durable des entreprises (Corporate Sustainability Reporting Directive- CSRD)
Les entreprises soumises à la directive sur les rapports de durabilité des entreprises (CSRD) seront tenues de déclarer la partie de leurs activités qui sont conformes à la taxonomie, un système de classification élaboré pour déterminer quelles activités économiques sont écologiquement "durables".
Le certificat PEB reçoit encore plus d'attention dans le cadre de cette taxonomie. En ce qui concerne l'acquisition ou la possession de bâtiments commerciaux, la loi stipule que tout bien construit avant la fin de l'année 2020 doit présenter un certificat PEB de classe "A" ou supérieure ou faire partie des 15 % supérieurs du portefeuille national de bâtiments.
Il existe d'énormes différences nationales, selon Savills. En Grande-Bretagne, 74 % des bureaux ne répondent pas à un niveau B requis d'ici 2030. Aux Pays-Bas, 40 % des immeubles de bureaux ne répondraient pas à une classification C requis aujourd'hui (2023) et ne seraient donc plus louables ou commercialisables. La France applique le "Décret Tertiaire" pour réduire la consommation d'énergie dans les bâtiments existants à usage tertiaire. Bien que seulement 9% du parc immobilier français échantillonné soit à risque en 2030 selon le niveau E imposé par l'Europe, l'efficacité énergétique des immeubles de bureaux d'une plus grande partie du parc devra être améliorée pour atteindre la norme française (-40% de consommation énergétique) en 2030.
32 % du marché italien et 23 % du marché irlandais des bureaux dont la certification PEB est connu risquent d'être obsolètes d'ici 2030.
Les locataires exigent une offre verte
« Les entreprises locataires exigeront une certification PEB minimum dans le cadre de leur stratégie ESG (Environmental, Social en Governance ; Environnement, Société et Gouvernance), ce qui aura un impact sur les espaces de bureaux dans toutes les régions », a déclaré Georgia Ferris, analyste chez Savills European Research. « La demande d'espaces de bureaux de premier ordre augmente. Les investisseurs subissent la pression des occupants qui privilégient les immeubles qui répondent à leur stratégie ESG individuelle – souvent motivés par le souci de leur réputation positive et d'attirer les meilleurs talents – et qui sont prêts à payer plus pour cela ».
L'intégration des objectifs ESG dans les stratégies d'entreprise a certainement accru la demande d'immobilier certifié durable et vert. Cela conduit à des loyers supérieurs, par exemple à Amsterdam, qui a enregistré la plus forte croissance annuelle des loyers au T3 2022 à +16 %, tandis que la vacance totale a augmenté de 1,2 % entre le T4 2021 et le T3 2022.
Il existe un marché immobilier à deux niveaux avec une offre de première classe et secondaire. Elena Rivilla-Lutterkort, responsable du développement durable chez Savills France, déclare : « La législation et la demande du marché pour des bâtiments efficaces obligent à réinvestir dans les bâtiments existants afin de supprimer le risque qu'ils ne valent plus rien d'ici 2030 ».
