FRNL | | NewsBibliotheekAgendaNewsletterJobsAdvertisingContact |
  
Home » News » Brusselse kantoormarkt onder de loep

Brusselse kantoormarkt onder de loep

(foto: <a href='https://nl.123rf.com/profile_borniet'>borniet</a> - 123RF)
(foto: borniet - 123RF)

Het eerste halfjaar van 2021 vonden meer dan 250.000m² een huurder. Dat was flink beter dan tijdens dezelfde periode een jaar eerder en bijna gelijk aan het totaal voor het volledige jaar 2020. Tegenover een groot aantal vierkante meters staan een beperkt aantal partijen als huurder, die elk een stevige hap voor hun rekening namen en eerder al belangrijke opties – 155.000² - hadden genomen. Huurders laten hun lang volgehouden afwachtende houding varen om toe te slaan wanneer goede deals zich aandienen. De leegstand en huurprijzen blijven verregaand stabiel, aldus het door CBRE gepubliceerde rapport ‘Brussels Office Marketview Q2 2021’.

De heropleving van de economie als gevolg van het uitdoven van de Corona-bedreiging laat de vastgoedsector hopen op een groei met 5% wanneer het jaar 2021 zal worden afgesloten. Voor 2022 verwacht de Nationale Bank een verdere groei met 3,5%.

De eerste twee kwartalen van 2021 totaliseerden 250.977m², beter dan het resultaat voor dezelfde periode gedurende de laatste 5 jaar. In het tweede kwartaal namen de 10 grootste transacties ruim 40% van de verhandelde 139.340 m². Liefst 64% van de getekende contracten had betrekking op A-locaties, meer specifiek gelegen in het Noordkwartier, het Brusselse centrum en de Leopoldwijk. Toch werden ook in het oosten van de stad en aan de periferie enkele grote contracten afgesloten.

De grootste transactie staat op naam van RTBF met het ‘Mediapark’-project, goed voor 38.000m². Onder de grote deals vermelden we verder 16.386m² voor Total Belgium in de Multi Tower, 15.033m² voor EY en 10.050m² voor Meetdistrict in het project ‘The Wings’. ‘Working From’, de co-working afdeling van Ennismore ging voor 5.500 m² in het ‘Victoria’-project, gelegen in het Noordkwartier.

Bescheiden leegstand
De leegstand op het einde van het eerste halfjaar 2021 bleef beperkt tot een bescheiden 7,7%. Voor het centrum is dat zelfs amper 4,3%. In de gedecentraliseerde wijken en de periferie klimt de leegstand wel op tot 10% en zelfs 19%. Op A-locaties is niet meer dan 90.000m² leegstaand te vinden.

Oudere locaties blijken alsmaar minder aantrekkelijk voor huurders. Dat de energieprijzen tussen mei 2020 en mei 2021 met 20% zijn gestegen, is daar mogelijk een verklaring voor. Organisaties zien steeds meer de voordelen van kantoorruimte in het hogere segment en gelegen op een toplocatie. De vraag naar topkwaliteit is hoog, wat zich vertaalt in heel wat opgenomen opties.

Als gevolg van het lange tijd verplichte thuiswerken en het met grote zekerheid verankeren van het hybride werken, besluiten enkele grotere bedrijven tot het onderverhuren van hun kantoorruimte. Meestal gaat het dan wel over gebouwen met een B-kwaliteitsniveau, maar er zijn ook enkele voorbeelden van pas ingerichte kantoren of zelfs nog in opbouw zijnde projecten.

Het eerste halfjaar 2021 werden ook 41.000m² afgeschreven als kantoorruimte en voor herbestemming tot appartementen geklasseerd. Het gaat veelal om ruimte in de gedecentraliseerde wijken of de Brusselse periferie. In de Congresstraat, in het centrum van de stad, zal ION het vroegere ACOD hoofdkwartier omvormen tot 32 studentenflats.

Nog meer kantoorruimte
Niet minder dan 315.000m² nieuwe kantoorruimte zal nog voor het jaareinde beschikbaar komen, waarvan 90.000m² op speculatieve basis (o.a. The Wings en Chancellerie). Onder de grootste projecten die zullen voltooid worden citeren we ‘Mobius II’ (34.000 m²) en ‘Quatuor’ (22.000m²). In 2022 en 2023 wordt gerekend met de oplevering van nog eens 200.000m².

De hoogste huurprijzen blijven al sinds 2017 constant en bedragen 315 €/m²/jaar. Het is vooral de hoge vraag naar topkwaliteit die de huurprijzen op hetzelfde hoge niveau houdt. Dat laatste maakt de concurrentie in het stadscentrum harder, met mogelijk een lichte prijsstijging voor de beste gebouwen en toplocaties in de komende jaren. Huurders zijn ook bereid hogere huurprijzen te betalen voor meer kwaliteit, nu ze minder vierkante meters nodig hebben.

In de gedecentraliseerde wijken schommelen de hoogste huurprijzen rond 180 €/m²/jaar. Hier laat de invloed van verschillende transacties door Royal Belge zich voelen.

In de Brusselse periferie wordt een stijging van de huurprijzen voorspeld door projecten als ‘Park 7’ en ‘The Wings’, die huurders als EY, SECO en Meetdistrict aantrokken.

Investeringen
De investeringen gedurende het eerste halfjaar 2021 beliepen 1,35 miljard euro en lagen in lijn met het gemiddelde van de voorbije 5 jaar. Brusselse kantoren namen daarin 35% aandeel, wat duidelijk de grote honger van investeerders weerspiegelt. Ook hier vallen de vraag naar hoge kwaliteit en toplocaties op, met het oog op meer zekerheid op de verhuurmarkt.

De grootste transactie van het laatste kwartaal was de verkoop door Ghelamco van de PWC campus met 30.000m² kantoorvloer. Koper Riyad Capital betaalde er 131 miljoen euro voor. Andere hoogtepunten waren de aankoop van het ‘Commerce 46’-project door Allianz Real Estate voor 120 miljoen euro en ‘Elite House’ dat van Vastint overging in handen van Groupama Gan REIM.
Eduard Codde
30-08-2021